Exemple
Voici un exemple permettant de bien comprendre le mécanisme et l'intérêt d'un prêt in fine :
- Prix achat : 200 000€
- Emprunt sur 15 ans
- Foyer de 3 parts fiscales
- Revenu net annuel, hors foncier : 45 000€ (revalorisé tous les ans de 2%)
- C'est le premier investissement locatif de ce ménage, qui n'a donc pas d'autre revenu locatif
- Loyer du bien acheté : 800€ par mois hors charges, revalorisé tout les ans (+1,5% par an)
Dans le cas d'un prêt in fine la banque exige, dans le cadre de l'assurance-vie associée, un apport initial d'au moins 30% du capital emprunté, soit 60 000€. Le rendement de cette assurance-vie est de 1,50%.
Le tableau ci-dessous résume les mensualités à payer dans les 2 cas :
| Prêt amortissable | Prêt In Fine | |
|---|---|---|
| Montant | 140 000€ | 200 000€ |
| Durée | 15 ans | 15 ans |
| Taux | 1,13% | 1,55% |
| Mensualité du prêt | 847,16€ | 258,33€ |
| Nantissement mensuel de l'assurance-vie | 0€ | 619,04€ |
| Loyer | 800€ | 800€ |
| Effort mensuel | 45,92€ | 77,37€ |
Ce qui donne le bilan patrimonial suivant :
| Prêt amortissable | Prêt In Fine | |
|---|---|---|
| Apport personnel | 60 000€ | 60 000€ |
| Versements sur adossement | 0€ | 111 427€ |
| Amortissement du capital | 140 000€ | 0€ |
| Intérêts versés | 12 266€ | 46 500€ |
| Impôts sur le revenu payés en 15 ans | 73 491€ | 58 808€ |
| Total des dépenses | 212 489€ | 217 927€ |
| Impôts payés en 15 ans (CSG-CRDS compris) | 76 310€ | 66 753€ |
| Total des dépenses avec impôts | 288 638€ | 284 680€ |
Au final, malgrè un taux et des intérêts plus élevés le prêt in fine permet d'économiser 3 958€ grâce à l'économie d'impôt réalisée et au rendement de l'épargne, bien que faible actuellement.
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